Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen 10 Jahren rasant gestiegen, vor allem in den Großstädten. Sind die Immobilien vielleicht schon zu teuer, um noch zu investieren? Diese Frage beschäftigt derzeit viele Anleger. Wir meinen: Nein! Und nennen Ihnen unsere fünf Thesen, warum gerade 2021 der richtige Zeitpunkt sein dürfte, in Immobilien zu investieren – sofern es sich um Wohnimmobilien handelt.
These 1: Zinsen bleiben niedrig
Was mit der Finanzkrise 2008 begann, hat nun mit der Corona-Krise noch einen Schub erhalten: gewaltige Staatsausgaben verbunden mit einer Politik des billigen Geldes. Um die Wirtschaft zu stützen, hat Deutschland wie die meisten anderen Industriestaaten gigantische Hilfsprogramme gestartet und dafür Rekordschulden in Kauf genommen.
Schon um die Schuldzins-Zahlungen der Staaten gering zu halten, werden die Notenbanken das Zinsniveau niedrig halten. An Zinssparen ist auf lange Sicht nicht zu denken. Das führt andererseits dazu, dass Immobilienkreditzinsen ebenfalls auf lange Sicht niedrig bleiben werden, was ein wesentlicher Treiber der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren war.
These 2: Anlagenotstand der Profis wird größer
Private Vermögensverwaltungen oder Lebensversicherungen und Pensionskassen müssen täglich Millionen Euro neu für ihre Kunden anlegen und haben die Aufgabe, laufende Erträge zu erzielen. Bei älteren Verträgen der Lebens- und Rentenversicherungen beträgt allein der sogenannte Garantiezins noch bis zu 4 Prozent pro Jahr. Früher wurde das locker mit Anleihen erzielt, heute ist es unmöglich geworden. Es bleibt nur, im Rahmen der Anlagerichtlinien, ein Ausweichen etwa in Aktien (laufende Erträge: Dividenden) oder Immobilien (laufende Erträge: Mieteinnahmen). Diese Nachfrage großer Anleger wird die Immobilienpreise jedenfalls bei Wohnimmobilien weiter antreiben.
These 3: Gewerbeimmobilien weniger gesucht
In der Anlageklasse Immobilien waren bislang Gewerbeimmobilien bei großen Anlegern beliebt, denn Mietverträge bei Gewerbeimmobilien sind in der Regel sehr langfristig und der Mieterschutz ist kein Abenteuerspielplatz von Sozialromantikern. Aber Corona schlägt auch hier zu: Kurzfristig drohen Mieterinsolvenzen und damit Zahlungsausfälle, mittel- bis langfristig machen der weiter wachsende Online-Handel und das nun zwangsweise erprobte Homeoffice zahlreiche Gewerbeimmobilien überflüssig. Die Allianz will zum Beispiel langfristig bis zu 40 Prozent aller Jobs ins Homeoffice verlagern, wie das „Handelsblatt“ berichtete. Das sinkende Interesse an Gewerbeimmobilien dürfte zu Umschichtungen in Wohnimmobilien führen.
These 4: Steigende Sorge ums Ersparte wegen Strafzinsen
Die Deutschen bleiben bislang immer noch Sparbücher oder Tagesgeldkonten treu, horten dort Billionen, obwohl es keine Zinsen mehr gibt. Immer öfter verlangen Banken stattdessen sogar Strafzinsen.
Mit Beginn der Finanzkrise 2008, als Banken wankten und Bundesbürger bereits begannen, ihre Konten abzuräumen, gaben Bundeskanzlerin Merkel und der damalige Finanzminister Steinbrück die legendär gewordenen Staatsgarantie für Spareinlagen. In den Folgejahren wurde in der EU ein gesetzlicher Mindestschutz von 100.000 Euro pro Anleger und Institut geschaffen, zudem müssen Banken nun mehr Eigenkapital vorhalten. Aber reicht das, sollten mehrere Großbanken wanken, wenn wegen Corona-Insolvenzen Unternehmenskredite abgeschrieben werden müssen?
Beim geringsten Anzeichen einer neuen Bankenkrise ist zu erwarten, dass die Bundesbürger diesmal ihre Ersparnisse abräumen und vor allem in Immobilien stecken. Dass sie nicht auf beruhigende Worte der Finanzaufsicht BaFin vertrauen, die sich bei der Gaunerbude Wirecard als vollkommen nutzlos erwiesen hat, muss man den Sparern nachsehen.
These 5: Die Steuererhöhungen werden kommen
Die Bundesregierung hantiert derzeit mit den Milliarden für das eigene Land als auch für andere EU-Länder wie Karnevalisten, wenn sie in den Konfettikorb greifen. Auf eine Frage gibt es in Berlin allerdings keine Antwort: Wer soll das wie bezahlen? Zu hören ist immer wieder, dass erstmal die Coronakrise bewältigt werden muss, alles Weitere komme später. Alles Weitere wird sein: Steuererhöhungen, und zwar nach der Bundestagswahl im September 2021.
Die Investition in Immobilien dürfte dabei einer der Gewinner sein, nicht allein wegen der Absetzung für Abnutzung (Afa), mit der die zu versteuernden Erträge aus Mieteinnahmen sinken. Ein oft unterschätzter Steuervorteil von Immobilien in Privatbesitz ist nach jetzigem Stand, dass der Wertzuwachs nicht wie bei praktisch jeder anderen Geldanlage Jahr für Jahr ermittelt wird. Der Wert einer Immobilie kann sich über 20 oder 30 Jahre vervielfachen, ohne dass dies in dieser Zeit jemals ein Fall fürs Finanzamt wird. Erst bei einer Veräußerung, sei es nun wegen Verkauf oder Vererbung, muss der Wert und damit der Wertzuwachs ermittelt werden.
Wie lautet Ihre Prognose zu Immobilien?
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Die Thesen mögen inhaltlich einen Wahrheitsgehalt haben. Aber die Risiken werden hier klar außer Acht gelassen. Der Immobilienmarkt ist an einem Scheidepunkt. Die Wohnraumnachfrage lässt aufgrund demografischer Entwicklung bald nach. Perspektivisch in 8 bis 10 Jahren! Auch die Zinsen werden und müssen steigen. Spätestens nach Ablauf der ersten Zinsbindung können allein 1 % Steigerung bei vielen Hausbesitzern erstaunen hervorrufen, wenn plötzlich monatlich mehrere hundert Euro mehr fällig werden. Zudem sind die Beleihungswerte schon jetzt bei Banken sehr gering. Also muss man ordentlich Eigenkapital mitbringen, was unter Umständen in paar Jahren „verbrannt“ sein könnte. Man sollte genau überlegen, in Immobilien zu investieren. Denn momentan birgt es mehr Risiko als Chance.