Raus aus Immobilienfonds? Die EZB jedenfalls ist besorgt

Im Juli vergangenen Jahres hatten wir analysiert, was Zinswende und Inflation für Offene Immobilienfonds bedeuten. Unser Fazit war, dass für Gewerbeimmobilien schwere Zeiten kommen könnten und deshalb die Prospekte darauf geprüft werden sollten, wie viele und welche Gewerbeimmobilien im Portfolio sind. Inzwischen mehren sich die Stimmen, die vor schweren Problemen des Gewerbeimmobilienmarktes warnen. Besonderes Gewicht hat dabei eine Analyse der EZB.

40 Prozent der Gewerbeimmobilien gehören Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds könnten die europäische Finanzstabilität gefährden, heißt es in dem EZB-Bericht ziemlich schonungslos. Das Nettovermögen der Real Estate Investment Funds (REIFs) hat sich in der EU seit 2012 auf über eine Billion Euro verdreifacht und macht mittlerweile 40 Prozent des Gewerbeimmobilienmarktes aus. Besorgniserregend sei, so die EZB-Analysten, dass 80 Prozent des Nettoinventarwerts aller Immobilienfonds auf Offene Fonds entfalle, was bedeutet, dass die Anleger mehr oder weniger kurzfristig (s. Fristen unten) Geld abziehen können.

Sollten zu viele Anleger Geld abziehen, könnte das dazu führen, dass die Fonds aus Liquiditätsdruck Notverkäufe zu niedrigen Preisen tätigen müssen. Dies könnte wiederum den Druck auf den ohnehin schon angespannten Immobilienmarkt erhöhen und letztendlich das gesamte Finanzsystem beeinträchtigen. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist auch in Deutschland eingebrochen. Das bedeutet allein noch keinen Preiscrash. Wenn aber unbedingt verkauft werden muss, um Anleger auszuzahlen, dann wären Verkäufe mit erheblichen Preisnachlässen unvermeidlich. Die EZB fordert deshalb neue Regeln zur Absicherung von offenen Immobilienfonds.

EZB forderte stärkere Regulierung von Immobilienfonds

Besonders betroffen sind Deutschland, Luxemburg, Frankreich, die Niederlande und Italien – Länder mit besonders vielen offenen Fonds. Die EZB empfiehlt den Fondsmanagern von REIFs, aktivere Liquiditätsmanagement-Tools zu nutzen. Darüber hinaus sollten die Aufsichtsbehörden eine umfassende Politik für REIFs einführen, um deren Widerstandsfähigkeit zu stärken und damit potenzielle Risiken für den Finanzmarkt zu minimieren.

Ein Problem für Gewerbeimmobilien ist, dass nach Corona der Trend zum Homeoffice und Online-Shopping anhält. Eine steigende Zahl von Insolvenzen macht sich ebenfalls bemerkbar. Noch liegt die Leerstandsquote aber unter fünf Prozent und ist damit nicht kritisch. Viel mehr machen Anschlussfinanzierungen bei jenen Gewerbeimmobilien zu schaffen, die eine hohe Fremdkapitalquote haben.

Sollte man deshalb aus Immobilienfonds aussteigen? Wie vor knapp einem Jahr halten wir einen Blick auf das Portfolio für wichtig.  Ein Hotel ist eine andere Gewerbeimmobilie als ein Einkaufszentrum. Und die Fremdkapitalquoten sind sehr unterschiedlich.  Allerdings könnte offenen Immobilienfonds drohen, dass die Rückgabemöglichkeiten weiter eingeschränkt werden, sollte die EZB Gehör finden. Wer das in jedem Fall vermeiden will, könnte über eine Umschichtung z.B. in Rentenfonds oder Aktienfonds nachdenken, die Sie bei Rentablo natürlich ohne Ausgabeaufschlag kaufen.

Die aktuellen Halte- und Rückgabefristen bei Offenen Immobilienfonds

2013 hat der Gesetzgeber die Rückgabe von Anteilen an Offenen Immobilienfonds erschwert. Grund war die Finanzkrise. Viele Anleger wollten schlagartig ihre Anteile zurückgeben, die Fonds waren aber nicht liquide genug. Immobilien lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Einige Fonds gerieten deshalb in Schwierigkeiten und mussten geschlossen werden.

Die Mindesthaltefrist:

Das Kapitalanlagegesetzbuch sieht dafür seit dem Jahr 2013 eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten vor. Erst nach Ablauf dieser Frist können Anleger ihre Anteile am Fonds zurückgeben. Oder anders ausgedrückt: Mindestens zwei Jahre muss der Anleger die Anteile behalten.

Die Rückgabefrist:

Bis zu einem Jahr nach Kauf der Fondsanteile läuft die Rückgabefrist bis zum Ende der 24-monatigen Mindesthaltefrist, danach beträgt sie stets zwölf Monate. Oder anders ausgedrückt: Es ist eine Kündigungsfrist von einem Jahr einzuhalten. Frühestens ist die Kündigung zum Ablauf der Mindesthaltefrist möglich.

Für Anleger, die vor 2013 investierten, gelten modifizierte Regeln. Es gibt Freibeträge für Anteilsrückgaben ohne Sperren. Wir haben sie in einer Tabelle gegenübergestellt: