Mietpool: Chancen und Risiken

In einem Mietpool, auch Mieteinnahmegemeinschaft oder Mietenpool genannt, tragen die Mitglieder (Vermieter) die Risiken der Vermietung gemeinsam – er fungiert somit wie eine Versicherung gegen Mietausfall. Hierdurch erhält jeder Eigentümer seine monatlichen Mietzahlungen, auch wenn seine Eigentumswohnung gerade nicht vermietet ist oder renoviert wird. Des Weiteren bietet der Mietpool zusätzliche Services, die die Mietverwaltung erleichtern und die Immobilie in gutem und für Mieter attraktiven Zustand erhalten.

Ein Mietpool ist häufig anzutreffen, wenn private Investoren einzelne Wohnungen als Kapitalanlage in einer größeren Immobilie zur Vermietung erwerben. Der Mietpool wird meist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführt, zusätzlich zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie unterliegt nicht dem Wohnungseigentumsrecht, sondern dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Beipiel für ein interessantes Objekt mit Mietpool haben wir kürzlich vorgestellt.

Wer kann einem Mietpool beitreten?

Mitglieder im Mietpool können nur Eigentümer mit Vermietungsabsicht der Wohneinheiten im Objekt sein. Die Beteiligungsquote der Gesellschafter richtet sich nach dem Verhältnis der Fläche der Wohneinheit im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Wohnungseinheiten im Mietpool. Für den Fall, dass ein Besitzer die Vermietung seiner Eigentumswohnung aufgibt und diese z.B. selbst nutzt, gilt ab diesem Zeitpunkt eine Beteiligungsquote von „Null“ und es folgt ein Austritt oder Ausschluss aus dem Mietpool. Gleichfalls kann die Mitgliedschaft regulär gekündigt werden. Näheres regelt der jeweilige Mietpoolvertrag.

Was kostet eine Mietpool-Mitgliedschaft?

Die gesamte Miete und ggf. sonstige Einnahmen fließen in den Mietpool. Zusätzlich kann noch eine monatliche Verwaltungspauschale anfallen. Im Gegenzug erhält der Anleger eine monatlich gleichbleibende Auszahlung – unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht.

Der Mietpool erhält insbesondere folgende laufende Einnahmen:

• die Nettomieten der Wohneinheiten
• die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter
• Erlöse aus Mietkautionen
• Verzinsung der Bankkonten des Mietpools

Dem gegenüber übernimmt der Mietpool auch die folgenden Ausgaben:

• alle Mietausfallkosten (z. B. Leerstandskosten, Mietminderung, Forderungsausfälle, Rechtsverfolgungskosten)
• Vergütungsbestandteile und Aufwendungen für die Geschäftsführung
• alle nicht auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten
• alle nicht auf die Mieter umlegbaren Instandhaltungskosten
• Kosten zur Gewährleistung der Neuvermietung

Einnahmen und Ausgaben eines Mietpools

In der Regel zahlt der Mietpool die monatliche Kaltmiete abzgl. eines gewissen Prozentsatzes, z.B. 10%, sofort aus. Dieser Abzug dient als Reserve für die Deckung der Ausgaben. Nicht verbrauchte Reserven werden in der Regel am Jahresende ins Folgejahr übernommen oder auf Beschluss der Mitglieder an diese ausgezahlt.

Vorteile und Chancen eines Mietpools

• Reduzierung des persönlichen Aufwandes für die Verwaltung des vermieteten Wohneigentums, insbesondere die Abnahme des eigenen Aufwandes für die Vermietung / Mietersuche und des damit verbunden Zeit- und Kostenaufwandes
• Abnahme des Aufwandes der Rechtsverfolgung von Nichtzahlern und Mietnomaden
• professionelles Management der eigenen Immobilie, der Vermietung und der regelmäßigen Mietanpassungen
• finanzielle Absicherung der Mieteinnahmen des Einzelnen durch Risikoteilung im Mietpool (Verteilung auf viele Eigentümer) insbesondere bei kreditfinanzierten Objekten kann dies ein Vorteil sein um die monatliche Zins- und Tilgungsrate abzusichern.
• Chancen auf Mehrerträge durch geringere Kosten als kalkuliert und das professionelle Management der Immobilie

Nachteile und Risiken eines Mietpools

• etwas geringere Mieteinnahmen durch gemeinschaftliche Risikoübernahme
• Einschränkung der freien Verfügbarkeit; da der Mietpool für gewöhnlich den Mieter auswählt
• vertragliche Bindung gemäß der Kündigungsfristen und Kündigungsbedingungen im Mietpoolvertrag.
• die Gesellschaft wird im Falle der Kündigung, des Ausschlusses oder des sonstigen Ausscheidens eines Gesellschafters nicht aufgelöst, sondern von den übrigen Gesellschaftern fortgeführt. Bei zu wenig Mitgliedern oder zu hohem allgemeinem Leerstand kann der Mietpool nicht mehr tragfähig sein und muss notfalls aufgelöst oder abgewickelt werden.

Kritik an Mietpools

Das Mietpoolsystem wurde insbesondere in den 90er Jahren, nach der Wende, bei Schrottimmobilien als Vorteil herausgestellt. Denn bei einer zu großen Zahl von leerstehenden Wohnungen bricht das Ausgleichssystem sehr schnell zusammen.

Darauf sollten Sie achten

• Lage und Werthaltigkeit der Immobilie
• Einzahlung einer Mietrücklage von mehreren Monatsraten zu Beginn des Mietpools bei Neubauobjekten, um die Anlaufzeit (Erstvermietung) zu überbrücken.
• Ausreichende Anzahl an Mietpoolteilnehmern, da durch eine geringere Mitgliederzahl das Risiko des Einzelnen wieder steigt oder der Mietpool nicht mehr tragfähig ist.
• Seriöse und erfahrene Initiatoren und professionelle Mietpoolverwalter
• Höhe der Vergütung und die Rechte der Mietpoolverwaltung
• Laufzeit und Kündigungsfristen des Mietpool (siehe Mietpoolvertrag)